Taux faibles et immobilier résidentiel

Au cours des trois premiers mois de l'année, les particuliers ont injecté 5,48 milliards d'euros dans des projets résidentiels, soit le chiffre trimestriel le plus élevé depuis fin 2008. Ce sont surtout les investissements des ménages dans la construction résidentielle (+4,7%) qui ont stimulé l'activité de construction jusqu'à présent. Selon le dernier rapport immobilier de Belfiuds Research, les permis de bâtir, qui font office d'indicateur principal de l'activité de construction dans notre pays, suggèrent que la conjoncture construction ne faiblira pas à court terme. De janvier à avril de cette année, les demandes de permis de bâtir résidentiels représentaient ainsi 22,8 milliards d'euros, soit une hausse de plus de 50% par rapport à la même période en 2015. Plus de la moitié des permis concernent des appartements, alors que la rénovation de bâtiments résidentiels a reculé (-6,8%) au cours des quatre premiers mois de cette année.

L'évolution des crédits hypothécaires au 1er semestre 2016 témoigne également du regain d'activité de la construction résidentielle. Les crédits-logement demandés représentent déjà 22 milliards d'euros, soit une hausse de 9% par rapport au 1er semestre 2015. Ici aussi, on observe une demande importante de projets de nouvelles constructions (+29% sur un an), alors que les dossiers de rénovation affichent un léger repli (-2,9% sur un an).

La faiblesse des taux soutient le marché des logements belges de deux manières: non seulement, les conditions d'emprunt sont plus avantageuses grâce à la baisse des taux hypothécaires, mais en outre, les rendements extrêmement faibles des instruments de placement classiques stimulent plus encore la demande de biens immobiliers résidentiels. Les investisseurs voient en effet dans le marché résidentiel une alternative intéressante aux comptes d'épargne.

L'importante demande d'immobilier résidentiel s'est également traduite en 2016 par une hausse des prix sur le marché. Au 1er trimestre, l'indice des prix des logements du Spe Economie affichait par rapport au 1er trimestre 2015 une hausse de 3,5% due surtout à l'évolution du segment des nouveaux logements (+6,1%). Selon la Fédération Royale du Notariat belge, le prix moyen d'un appartement s'élevait au 2e trimestre 2016, au niveau national, à 213.394 euros (+4,2% à 1 an), alors que le prix moyen des maisons a fait du surplace à 236.726 euros.

Le cas suédois

Selon le dernier rapport Immo Vision de Belfius, rien n'indique pour l'heure que la Banque centrale européenne envisage d'abandonner sa politique des taux négatifs. Au contraire: les taux interbancaires ont encore baissé au cours des dernières semaines. Pour démontrer l'impact des taux négatifs sur le marché immobilier résidentiel, le rapport Belfius cite l'exemple de la Suède et du Danemark, où les banques centrales ont opté pour cette politique des taux négatifs avant la Bce (fin 2014).

C'est surtout en Suède que les prix des maisons ont augmenté plus vigoureusement dès que la Banque centrale suédoise a commencé à adopter des taux négatifs: l'inflation du prix des maisons (corrigée de l'inflation à la consommation) s'est accélérée de 5,6% en moyenne en 2014 à environ 7,5% en 2015 et, en avril/mai de cette année, des pointes de plus de 11% ont été enregistrées. La Banque centrale danoise a également adopté une politique des taux négatifs fin 2014, ce qui s'est traduit par une accélération de l'inflation réelle des prix des maisons de 3% en 2014 à 6,4% en 2015.

Il est frappant de constater une nette hausse des constructions en Suède depuis 2015. Comparé au début de 2012, le nombre de permis de bâtir délivré chaque mois a quasiment doublé. Cette hausse augmente le risque d'une bulle sur le marché résidentiel suédois en cas de recul de la demande de maisons dans les prochaines années ou en cas de hausse des taux. Au Danemark, on a également observé à la mi-2015 une poussée des permis de bâtir, mais depuis, cette tendance s'est partiellement corrigée.

En Belgique, on connaît actuellement une hausse vigoureuse des permis de bâtir, comme au 1er semestre 2014. Belfius prévoit néanmoins que l'envie de bâtir des Belges diminuera à nouveau au second semestre. «Pour la stabilité du marché résidentiel belge, une telle correction paraît également indiquée puisqu'une longue période de construction résidentielle supérieure à la moyenne (comme en Suède) augmente le risque d'assister à une surchauffe du marché résidentiel, avec des hausses de prix exagérées, suivie d'une phase de refroidissement douloureuse accompagnée d'une baisse des prix des maisons», conclut le rapport.