Circus Casino 
Resort Namur

Très vite, l’adjudicateur a buté contre de multiples difficultés.

La rénovation du Casino de Namur, c'est un peu un morceau d'anthologie. Tout a commencé en 2004 avec le rachat du casino de Namur par Ardent Group qui s’appelait alors encore Circus. Très vite, son CEO Emmanuel Mewissen bute contre de multiples difficultés, depuis les craintes des riverains émises dès 2016 à propos des problèmes de parking liés à l’extension du casino, en passant par les contraintes diverses imposées par le fonctionnaire délégué, jusqu’au sitting organisé par des activistes en 2021 pour empêcher l’abattage d’un hêtre centenaire situé sur le périmètre de la zone d’extension, rien n’aura été épargné au propriétaire des lieux. Derniers aménagements consentis par Ardent Group pour faire passer le dossier : la révision à la baisse de la hauteur de la nouvelle extension jouxtant le vieux casino, l'augmentation du nombre de places de parking public, ainsi que l’orientation de la sortie du parking souterrain côté Citadelle plutôt que côté Meuse, sans parler de l’exigence posée par le fonctionnaire délégué de procéder à la végétalisation du site.

Enveloppe comprimée

Une fois ces dernières difficultés administratives franchies, Duchêne a pu entamer le chantier, à savoir la construction d'une nouvelle aile de 6000m² à côté de l’ancien bâtiment, avec un restaurant, ainsi que le réaménagement de l'hôtel vieillissant dont la capacité d'hébergement a doublé en passant de 47 à 100 chambres. Tout ceci a été pris en charge par Duchêne. Seul l'aménagement du parking souterrain, évalué à 1,6 million d'euros, a été confiée à l'entreprise Chêne. Pour l'entrepreneur général de Strée, ce dossier intéressant aura été celui de tous les défis. Au tout début, selon nos sources, il avait été question d'une enveloppe budgétaire oscillant entre 25 et 26 millions d'euros. L'enveloppe globale a ensuite été ramenée à 20 millions d'euros pour être ensuite abaissée à 14 millions d'euros hors frais d'aménagement du parking souterrain. Une contraction budgétaire... ardemment souhaitée par le client, soucieux de rester dans une position financière suffisamment viable.

Principe du ‘bouwteam’

En plus de ce contexte quelque peu étriqué sur le plan budgétaire, Duchêne aura dû composer avec d'autres surprises comme la gestion du COVID19, la flambée du prix des matériaux comme le métal, les isolants, le bitume et le roofing dont les prix ont doublé ou encore celui de l'OSB dont le prix a, lui, été multiplié par quatre. Marc Perin, gestionnaire du chantier : "Le contrat passé avec Ardent n'autorisait aucun écart budgétaire. Les hausses tarifaires ne pouvaient dès lors pas être répercutées sur le client". Cette exigence posée par le client lors des négociations a amené Duchêne à fonctionner en appliquant le principe du ‘bouwteam’. "Il s'agit d'une approche relativement neuve qui amène adjudicataire et adjudicateur à s'asseoir autour d'une table pour résoudre les problèmes qui se présentent tout au long du chantier", explique Marc Perin. C'est l'application de ce principe qui a par exemple amené les parties à revoir les plans, à prévoir plus de béton à la place de l'acier ou encore à rechercher des variantes moins onéreuses avec les sous-traitants et les fournisseurs. C'est précisément ce qui a été fait avec le carrelage des sanitaires. Après recherches et discussions, une alternative moins onéreuse a été identifiée avant d'être finalement... abandonnée : "Le directeur n'aimait finalement pas le carrelage alternatif, car cela ne lui semblait pas correspondre au standing d'un hôtel 4 étoiles ; pour le client, c’était un point d’attention important, car l’hôtel est géré sous l’enseigne Mercure du groupe Accor qui a des exigences très précises en termes de standing. Nous nous sommes donc finalement dirigés vers le carrelage choisi par le client". Un détail qui laisse imaginer la complexité des réunions périodiques organisées dans le cadre de ce contrat de type 'bouwteam': "A chaque fois, nous étions une quinzaine autour de la table avec le client, l'architecte, des ingénieurs... pour discuter de tous les éléments susceptibles d’avoir un impact, financier ou autre, sur le déroulement des opérations, ce qui ne facilitait évidemment pas les choses", analyse Marc Perin. 

Surcoût d’un tiers

Partis sur une enveloppe comprimée à 14 millions d'euros au tout début du processus, Ardent et Duchêne ont finalement réussi à se mettre d’accord sur une enveloppe quelque peu regonflée à 17 millions d'euros, après acceptation des aménagements et des révisions budgétaires par le client, et présentation des "mauvaises surprises" découvertes notamment par Duchêne, par exemple lors du démontage de certaines anciennes parties du plancher de l’hôtel. Ce n’est pas anodin, car cela a représenté un surcoût d’un tiers. C'est là toute la subtilité de cette formule du ‘bouwteam’: lorsqu'on butte sur des limites, sur des problèmes, tout le monde se met autour de la table pour tenter de dégager un compromis, pour trouver des solutions. "C'est une relation qui repose avant tout sur un certain degré de confiance entre le client et l'entreprise de construction, mais qui implique nécessairement parfois un contexte plus tendu, moins apaisé" souligne Marc Perin.

Réception avancée de 4 mois

En fin de compte, ces contraintes n'auront pas empêché Duchêne de respecter le tempo. Moyennant une énième réunion avec le client, il a été décidé d'affecter une bulle financière supplémentaire afin de permettre à Duchêne de mettre le turbo pendant les vacances pour faire avancer le chantier à un rythme plus soutenu. Marc Perin : "Plus vite le client prenait possession de son bâtiment, plus vite il pouvait commencer à le rentabiliser (...) Au lieu des 24 mois qui avaient été estimés nécessaires au départ pour livrer, nous sommes passés à 20 mois. Avec les moyens supplémentaires dégagés par le client, nous avons mobilisé plus de personnel jusqu’à la limite de ce qu’il était techniquement admissible, nous avons travaillé pendant les vacances et nous avons recouru à certaines astuces techniques, comme les accélérateurs de séchage pour les travaux de chape". Au lieu d'être livré en avril 2023, le bâtiment a ainsi pu être réceptionné par le client en janvier. Tout ceci dans un contexte compliqué par le fait qu'à l'exception de l'hôtel (qui a été rasé) et de la brasserie (qui a arrêté ses activités pendant deux semaines), les activités se sont poursuivies au casino tout au long du chantier.