Le nouveau droit des biens et son impact sur les projets immobiliers à composante publique: un progrès mais pas une révolution copernicienne ?
En 1804, la codification napoléonienne visait à codifier le droit privé existant, afin de faire du droit une force contraignante pour la nation et un facteur d'égalité. Cependant, l'ancien code civil belge, qui était encore basé sur cette codification, ne répondait déjà plus, depuis un certain temps et dans une large mesure, aux besoins de la société moderne. Afin de combler le fossé grandissant entre les règles du Code Napoléon et le contexte sociétal actuel, des lois ad hoc sur divers sujets ont été insérées au fil du temps dans le Code civil.
En 2015, le gouvernement a finalement pris la décision de nommer des experts pour réviser le Code civil selon quatre axes (intégration, instrumentalisation, modernisation, flexibilisation) afin de rédiger un nouveau Code civil qui:
- modernise les concepts juridiques obsolètes dans un contexte contemporain et supprime les concepts archaïques et dépassés ;
- intègre la législation fragmentée d'une manière structurée ; et
- codifie dans une certaine mesure la jurisprudence, rendant les concepts plus accessibles, transparents et prévisibles.
Le nouveau Code civil comprend 9 livres, dont le nouveau livre 3 sur le droit des biens, qui est entré en vigueur le 1er septembre 2021. Le nouveau livre 3 prend en compte l’évolution de la pratique immobilière et ses dispositions sont modernisées en conséquence, de telle sorte qu’il:
- contient l’intégralité du droit des biens, structuré sous 8 titres et 188 articles ;
- est constitué de dispositions supplétives. Les Parties au contrat peuvent donc contractuellement y déroger (nonobstant les définitions obligatoires des droits réels) ;
- contient des dispositions actualisées, dont la terminologie obsolète a été supprimée (pensez aux récoltes pendantes par les racines, aux colombiers, aux fruits des arbres non encore recueillis, aux pailles, engrais, etc.).
L’approche plus fonctionnelle adoptée dans le livre 3 du nouveau Code civil nous semble particulièrement intéressante, notamment par sa prise en compte des nouvelles pratiques et réalités juridiques. Une innovation importante, parmi d’autres, est l'introduction des volumes et la possibilité de cumuler les droits réels. Cet aspect 3D, est utilisé à plusieurs reprises dans le livre 3. « Volumes » implique l'empilement d'un complexe immobilier à usage mixte en plusieurs blocs 3D, tel que, par exemple une tour résidentielle disposant d’un rez-de-chaussée commercial surplombant un parking. Bien maîtrisé, il s’agit sans aucun doute d’un outil extrêmement percutant pour les promoteurs, étant donné la densité croissante de la population en Belgique. Le développement des infrastructures publiques s’en trouvera également impacté. Il n’y a qu’à penser à un parking public souterrain situé sous un bâtiment public et traversé par un métro.
Article co-signé par Joseph Spinks et Bérénice Wathelet de DLA Piper.