La bourse ou la brique ?
La brique fait-elle le poids face à la bourse ? Pour sa rentrée, Immoweb s'est essayé à répondre à cette question en comparant concrètement l'attractivité de la brique face à l'attractivité du BEL20. L'idée ? S'assurer que la brique est et reste une valeur sûre face à la volatilité des placements en actions.
Investir dans la brique offre un temps de retour sur investissement qui varie très fortement en fonction de la localisation dde son placement. Temps qui va presque du simple au double en fonction du choix de la commune où le bien est situé en Région de Bruxelles-Capitale par exemple.
Afin de comparer concrètement l'attrait des placements dans l'immobilier face aux placements en bourse, Immoweb a comparé sur 25 ans le rendement d'un investissement immobilier financé par un crédit hypothécaire et mis sur le marché de la location avec un placement dans le BEL20 GR, indice boursier intégrant les dividendes réinvestis.
L'investissement dans la brique repose sur un scénario dans lequel l'investisseur a mis sur la table un apport de 60.000 euros, apport couvrant frais de notaire et droits d’enregistrement (soit environ 15 % du prix du bien). L’emprunt est calculé sur 20 ans à un taux moyen de 3,5% (indice datant d'août 2025). L'hypothèse de travail reposait sur le fait que le bien génère immédiatement des loyers. Après 25 ans, Immoweb a ensuite mesuré la richesse totale accumulée en mettant dans la balance l’évolution des prix immobiliers, des loyers et de l’indice boursier.
A l'arrivée, c'est la surprise puisque dans 17 communes sur 30 étudiées, l’immobilier parvient à dépasser la bourse. Précisons toutefois que 18 années et deux mois sont en moyenne toutefois toujours nécessaires pour que l’investissement immobilier rattrape la performance boursière. Les premières années sont en effet pénalisées par des frais d’entrée élevés et par le fait que les loyers ne couvrent généralement pas totalement les mensualités, nécessitant dès lors un effort financier supplémentaire. Précisons aussi que la supériorité de l'immobilier face à la bourse ne tient sans doute qu'au fait que la comparaison ne tient compte que du profil d'un investissement à long terme en actions. La situation est toute différente avec les investisseurs qui pratiquent le swing ou même le day trading, en achetant et en vendant en fonction des cours de bourse.
Au terme de la période de 25 ans étudiée par Immoweb, on constate que l’immobilier rapporte en moyenne 395.348 euros dans les communes stars, soit 15% de plus qu’un placement équivalent en bourse. Dans les autres communes, il reste attractif mais génère environ 17% de moins que le BEL 20 GR. En réalité, Immoweb fait apparaitre que la performance dépend très fortement de la localisation. À Bruxelles, des communes comme Saint-Josse, Schaerbeek ou Anderlecht rattrapent la Bourse après seulement 13 à 15 ans. Les prix d’achat y sont plus abordables et on assiste dans ces territoires à une forte croissance des valeurs. En revanche, dans des quartiers plus chers comme Ixelles ou Etterbeek, il est nécessaire de patienter plus de 21 ans. Dans certains cas – Uccle, Woluwe-Saint-Lambert ou Watermael-Boitsfort –, l’immobilier ne parvient tout simplement même pas à égaler la bourse.
En Flandre, c'est Anvers qui affiche la meilleure performance nationale, avec une croissance annuelle moyenne des prix de 3,7%, suivie par Malines. D’autres villes comme Gand, Bruges ou Ostende restent moins performantes, notamment en raison de ratios loyer/prix défavorables. En Wallonie, seule Liège dépasse la bourse, mais il lui faut tout de même près de 23 ans pour réaliser sa performance. Tandis qu'à Charleroi, l’immobilier se distingue par un cash-flow positif dès le départ grâce à des prix bas, même si la performance finale reste inférieure.