Permis d’urbanisme: assurance anti-blocage
Que peut faire le promoteur/développeur qui a acheté un terrain et entamé des travaux lorsqu’un recours imprévu bloque son chantier? Si son projet est commercialisé sur plan, peut-il en entamer les ventes alors qu’un recours est pendant? Que peut faire l’acquéreur d’un logement lorsque son notaire bloque la transaction parce que le Conseil d’Etat examine un recours? Ces questions et bien d’autres du même acabit ne sont pas si rares. Dès lors, que faire lorsqu’on est confronté à un tel blocage? La réponse à ces questions passe par le contrat d’assurance «garantie recours permis d’urbanisme» (GRPU). Ce type de contrat qui, sous sa forme originale, est nouveau en Belgique, protège les promoteurs/développeurs et les acquéreurs de biens face aux conséquences financières de l’annulation ou de la suspension pour une longue durée (absence de réfection sur 18 mois) d’un permis d’urbanisme dûment obtenu.
Construction - Assurances – Permis d’urbanisme – Recours – Promoteurs - GRPU
Garanties «foncier» et «acquéreur»
La GRPU propose deux types de garantie en cas de sinistre (permis suspendu ou annulé sans possibilité de régularisation):
◊ une garantie «foncier»: l’assureur verse au promoteur/développeur un montant égal à la valeur d’acquisition du terrain à bâtir, frais compris, majorée forfaitairement de 10%;
◊ une garantie «acquéreur/promoteur»: l’assureur verse aux acquéreurs (vente sur plan, loi Breyne) un montant égal au prix du bien assuré ou de la fraction de celui-ci qui a déjà été payée, majoré de 10%, et il verse au promoteur/développeur une indemnité tenant compte de l’avancement du chantier et du prix des invendus.
Eviter les abus
L’introduction d’une demande de permis d’urbanisme est un processus technique long et complexe. De plus, leur octroi étant du ressort des autorités locales (commune et Région), la réglementation varie selon le lieu et est de surcroît en constante évolution. Un permis d’urbanisme peut aussi faire l’objet de longues tractations et/ou d’un ou de plusieurs recours au Conseil d’Etat de la part de tout tiers qui a intérêt à agir.
Ceci dit, il n’y a pas forcément plus de recours en Belgique que dans les autres pays. D’ailleurs, ce n’est pas tant le nombre que la qualité des recours qui pose un problème. Ainsi, les promoteurs/développeurs peuvent être confrontés à des recours abusifs de la part de personnes qui n’ont pas forcément un intérêt objectif à agir, le coût d’un recours n’étant pas dissuasif (entre 25 et 125 euros selon les Régions).
Lorsqu’un permis d’urbanisme fait l’objet d’un ou de plusieurs recours, les notaires refusent généralement de passer les actes de vente. Le promoteur/développeur et l’acquéreur se trouvent alors dans une situation de blocage. De ce fait, le vendeur peut voir augmenter les délais de livraison et ses coûts de construction. La GRPU permet le passage des ventes sans diminution de prix, malgré l’existence d’un ou de plusieurs recours. En d’autres termes, si elle peut aussi protéger les acheteurs sur plan, la GRPU s’adresse prioritairement aux promoteurs/développeurs. Sa couverture leur permet d’entamer la commercialisation sur plan et donc de sécuriser leur situation financière et d’entamer ou de poursuivre la construction et la commercialisation de leur projet.
Assurabilité et coûts
La conclusion d’un contrat de GRPU est soumise à la réalisation préalable d’un double audit (examen du permis et des recours sur le fond et sur la forme) dans le but d’étudier la légalité du permis. Cet audit est indispensable pour déterminer l’assurabilité du projet. Si le risque est jugé acceptable, la Société d’Analyse de Risques (SAR), qui commercialise la GRPU en Belgique, rédige une proposition d’assurance personnalisée. Le fait que le dossier soit placé auprès de l’assureur Lloyd’s à Bruxelles, qui a installé ses bureaux européens dans la capitale l’an passé, est une sécurité de plus. Les dossiers sont réassurés auprès du Syndicate of Lloyds à Londres, un syndicat d’assurance mondial et historique.
Les coûts sont donc déterminés à l’avance, sans risque de surprise. Le coût de la phase d’étude d’éligibilité est défini forfaitairement selon la surface à construire déclarée dans la demande de permis avec un minimum de 9.900 euros hors taxe. Au-delà de 4.000 m2, le devis est sur mesure.
Le montant de la prime d’assurance dépend du ou des recours et du moment où la garantie est demandée, avant ou après recours. Il est conseillé de souscrire avant recours, l’audit travaillant sur le fait que le permis soit le moins attaquable possible. La prime varie entre 1 et 2 % du chiffre d’affaires du projet toutes taxes comprises. Si l’audit aboutit à la non-éligibilité du dossier, les frais sont partiellement remboursés.
En cas de suspension ou d’annulation d’un permis, une phase de réfection de 18 mois est engagée, ce qui permet de redéposer une demande de permis tenant compte des griefs du Conseil d’Etat.
En France, la GRPU a permis de couvrir plus de 300 projets et plus de 3.000 logements dans la même logique et avec le même mécanisme. En Belgique, les acquéreurs bénéficient de la loi Breyne qui couvre le risque de faillite du promoteur. La GRPU complète cette protection en couvrant le risque de voir un recours annuler la légalité du lot acheté. Enfin, la GRPU couvre la totalité du chiffre d’affaires engagé toutes taxes comprises. La Tva payée par l’acquéreur sur plan lui est donc remboursée.
