Mobilité et bureaux: interdépendance

C'est ainsi que depuis plusieurs années, les quartiers de bureaux se recentrent autour des axes bien desservis à la fois par les transports en commun et par la route. Du coup, les quartiers de bureaux moins accessibles tendent à afficher une importante vacance structurelle et certains deviennent des quartiers résidentiels par la reconversion d'anciens bureaux en appartements. Parallèlement, les projets de nouvelles lignes de train, métro et tram à Bruxelles apportent des solutions aux problèmes de mobilité. Ces projets ne seront pas sans conséquences sur le marché des bureaux. Le spécialiste immobilier JLL propose sa vision des choses.

Le tunnel Schuman-Josaphat: un solide argument commercial pour les bureaux

Ce tunnel est la première étape du RER Bruxellois très attendu. Mi-décembre, une nouvelle ligne de train utilisant ce tunnel ainsi que des voies existantes reliera le quartier européen à l'aéroport de Bruxelles National en 13 minutes à peine, contre plus de 30 minutes actuellement. Selon JLL, cette ligne express n'est pas seulement bénéfique pour les navetteurs, mais est également un solide argument commercial pour les nouveaux projets de bureaux dans le quartier européen, tels le Realex de Leaselex ou The One d'Atenor. A l'autre extrémité de la ligne, les projets Gateway et Passport à l'aéroport, qui ont déjà convaincu Deloitte et Kpmg, peuvent faire valoir qu'ils sont à une courte distance en train des institutions européennes. Autre bénéficiaire, le quartier autour de la gare Bordet, distant de seulement 7 minutes de Schuman, qui offrira également une correspondance avec la future ligne de métro Nord.

'L'utilité de grands travaux d'infrastructure visant à étendre les transports en commun de qualité n'est plus à démontrer.'

Ce quartier est situé au milieu de la zone de bureaux de Haren/Evere et à proximité immédiate des futurs bureaux de l'Otan. Actuellement, le taux de vacance dans cette zone est de 7% et de 12% si on étend la zone à tout le décentralisé nord-est. JLL est d'avis que grâce à la nouvelle ligne de train et, en 2024, au métro Nord, de nouveaux occupants pourraient être intéressés par ce quartier, le taux de vacance pouvant ainsi diminuer. Une aubaine pour quelques projets de développement dont le Factor Three de Banimmo (21.000 m²).

La ligne de métro Nord: LE grand projet bruxellois'

Il s'agit du projet le plus ambitieux pour améliorer la mobilité à Bruxelles. Il est vrai qu'on ne construit pas une nouvelle ligne de métro tous les ans' Celle-ci s'étendra sur 5 km et comptera 7 stations. A terme, ce métro automatisé reliera la station Albert à Forest à la gare de Bordet à Evere en passant par la gare du Nord. Les stations existantes entre cette dernière et Albert seront transformées pour pouvoir accueillir le métro à la place des trams actuels. Du point de vue du marché des bureaux, ce projet est complémentaire à celui de la ligne de train express Schuman ' Brussels Airport. Plus d'un demi-million de m² de bureaux (hors Otan) sont concernés par cette nouvelle ligne, l'essentiel étant situé autour de Bordet qui en sera donc une fois encore bénéficiaire. Par contre, les rares bureaux situés dans le tronçon entre la gare du Nord et la place de la Paix à Evere ne devraient pas devenir plus attractifs, l'activité administrative ayant depuis longtemps déserté cette zone.

Tram 9 (livraison 2018-2020): pas d'impact significatif

Il s'agit d'une nouvelle ligne de tram en site propre qui reliera d'ici 2018-2020 la station multimodale Simonis à l'UZ Vub à Jette dans un premier temps et le Heysel dans un second temps. Les quartiers traversés sont essentiellement résidentiels avec une importante activité commerciale au centre de Jette. Il y a cependant un petit développement de bureaux du côté de l'UZ Vub (Green Land) qui compte 11% de vacance. L'impact de cette nouvelle ligne sur le marché des bureaux à Bruxelles sera donc peu significatif, conclut JLL.

Extension du tram 94 à Roodebeek (2018): trop tard pour les bureaux

Avec 21 km, la ligne de tram 94 est la plus longue de Bruxelles. Son extension d'un peu plus d'un km permettra de relier entre eux 700.000 m² de bureaux, dont 13% sont vacants. Cependant, la zone autour du nouveau tronçon est en train de disparaître en tant que quartier de bureaux, environ 20.000 m² ayant été reconvertis ou sont en passe de l'être comme le Woluwe 108 de Cofinimmo qui deviendra une maison de repos et de soins.

Il reste ainsi moins de 50.000 m² de bureaux le long du boulevard de la Woluwe, il est donc probable que cette extension vienne trop tard pour le marché des bureaux. Cependant, JLL estime que même si le boulevard et l'avenue Marcel Thiry toute proche avaient été pourvus d'une ligne de tram en site propre il y a dix ans, l'exode massif des entreprises vers la périphérie aurait de toute façon eu lieu tant le différentiel de coût d'occupation avec Zaventem et Diegem tout proches est élevé.

En conclusion, et sans surprise, le courtier immobilier ne laisse aucune place au doute, l'utilité de grands travaux d'infrastructure visant à étendre les transports en commun de qualité n'est plus à démontrer. Dès lors, les promoteurs ont ici une carte à jouer, surtout pour les lignes de train de Schuman à Brussels Airport et du métro Nord vers Bordet, selon JLL. Mais ce dernier n'en déplore pas moins le manque de dynamisme du marché des bureaux bruxellois qui ne s'explique pas, selon lui, par les seuls problèmes de mobilité et par la conjoncture. Il rompt ici une lance envers les lenteurs administratives pour l'obtention des permis de construire des nouveaux bâtiments et envers les grandes variations dans les coûts d'occupation à Bruxelles et en périphérie, voire entre communes à Bruxelles. L'améliortaion de la mobilité est en tout cas une piste à développer, à condition de convaincre les navetteurs de délaisser leur voiture au profit des transports en commun'