Selon les derniers chiffres de Statbel, les autorités locales délivrent chaque année un peu moins de 25.000 permis pour de nouvelles constructions résidentielles, ce qui représente quelque 80.000 unités de construction neuve chaque année. Entre 2017 et 2021, le nombre de permis délivrés pour de nouveaux projets de construction a encore augmenté de 40%. Mais en 2022, le nombre de permis de bâtir a chuté et moins de projets ont été lancés.

“D’une part, c’est lié à l’augmentation des procédures et des litiges relatifs aux permis et, d’autre part, à la hausse des coûts de construction en raison de la guerre en Ukraine et de l’inflation élevée. Même si le marché du bien neuf se redresse tout doucement, de nombreux promoteurs ne savent pas comment relancer leurs ventes et leur marketing. Ils constatent que le marché a tendance à s’essouffler, surtout par rapport aux années record du coronavirus. Ces promoteurs peuvent désormais faire appel à nous.”  Marjanne Migom, Head of ERA Projects Belgium.

Le boom du bien neuf

Pourtant, le leader du marché de l’immobilier résidentiel s’attend à ce que les biens neufs ne fassent que gagner en importance cette année.

 “Les personnes à la recherche d’une habitation, jeunes et moins jeunes, font plus que jamais l’exercice de choisir entre une rénovation économe en énergie et une construction neuve. Les quinquagénaires et les sexagénaires sont les plus enclins à choisir le bien neuf : ils n’ont plus à assumer une rénovation, disposent à nouveau d’un logement flambant neuf et ont le temps d’attendre plusieurs années la réalisation de leur projet. À l’instar de nombreux investisseurs, ils ne sont pas non plus rebutés par la hausse des taux d’intérêt et mettent beaucoup plus de cash sur la table.” Johan Krijgsman, CEO d’ERA 

Des décisions politiques éventuelles pourraient également jouer un rôle déterminant dans la direction que prendra le marché. Par exemple, la règle de la TVA de 6% sur la démolition et la reconstruction est toujours en place jusqu’à la fin de cette année, mais il est possible qu’elle soit à nouveau prolongée.

“Les autorités devraient encourager les choix en matière d’efficacité énergétique. Surtout si elles veulent atteindre les objectifs imposés par l’Europe. Par conséquent, il serait préférable de communiquer dès maintenant sur l’extension de la mesure de démolition et de reconstruction de 6%. De plus, les acheteurs ne devraient pas être pénalisés s’ils font immédiatement le choix de l’efficacité énergétique. Par exemple, en Wallonie et à Bruxelles, ils paient actuellement 12,5% de droits d’enregistrement sur un terrain à bâtir, alors qu’ils devraient être de 3% comme pour une maison classique.” Johan Krijgsman, CEO d’ERA 

Les droits d’enregistrement à payer sur un terrain sont de 12,5% en Wallonie et à Bruxelles, de même que pour l’acquisition d’une maison dont le revenu cadastral est supérieur à 745 euros. Si ce dernier est inférieur ou égal, les droits d’enregistrement sont réduits à 6% moyennant certaines conditions. Selon Kim Closon, Head of ERA Projects Wallonie et Bruxelles, cette disparité entre régions devrait faire l’objet d’une réflexion globale afin de maintenir l’accessibilité au logement. 

 “De plus, compte tenu de la vétusté de notre parc immobilier, de l’inflation et du coût de l’énergie, la reconstruction de la ville sur la ville ne pourra s’amorcer qu’au travers d’incitants fiscaux décidés à long terme permettant de répondre à la forte demande en logements tout en visant la neutralité carbone.” Kim Closon, Head of ERA Projects Wallonie et Bruxelles

Division spéciale

 Avec en moyenne 20 maisons vendues par jour, ERA est aujourd’hui un des plus grands agents immobiliers de Belgique. Toutefois, la grande majorité de ces transactions sont des (re)ventes de maisons et d’appartements existants. Sa part de marché dans le secteur du bien neuf est légèrement inférieure à 3%. Et cela même si ERA souligne qu’avec 850 transactions avec des entrepreneurs locaux et de plus petite envergure, elle a tout de même réussi à se forger une certaine expertise.

 Une raison suffisante pour que le groupe immobilier augmente sérieusement sa part de marché et se concentre principalement sur les grands acteurs nationaux. À cette fin, ERA est en train de développer une division dédiée. ERA Projects – le nom de cette nouvelle division – se focalisera sur les biens neufs et travaillera de manière transversale avec les différentes agences ERA (+140). L’objectif est de permettre aux centaines de promoteurs immobiliers de notre pays – qui s’appuient actuellement souvent sur une génération de leads unilatérale – d’accéder au réseau national d’ERA, de travailler avec l’agence de marketing interne d’ERA et de bénéficier de l’écosystème d’ERA en matière de (re)vente, de location, de biens neufs, de gérance et de syndic.

“En Belgique, il y a quelque 1.300 entreprises qui cherchent toutes à vendre leurs projets de logement. Parmi elles, on retrouve aussi de nombreux promoteurs immobiliers qui possèdent des biens de Hasselt à la côte, mais qui abordent chaque fois leurs ventes et leur marketing de la même manière. Grâce à cette nouvelle cellule, nous pouvons mieux structurer la vente de ces projets et guider les acheteurs ou investisseurs de tout le pays vers la bonne propriété.” Marjanne Migom, Head of ERA Projects Belgium

10% de part de marché 

Et l’ambition pour ERA Projects est loin d’être minime : d’ici 2030, ERA vise à détenir environ 10% du marché du bien neuf – soit quelque 8.000 unités – par an. En tant que CEO d’ERA, Johan Krijgsman est également responsable de cette division. La direction opérationnelle sera entre les mains de Marjanne Migom.

“Ces dernières années, ERA a connu une poussée de croissance exceptionnelle sur le marché de la revente – pas moins de 62% de croissance organique depuis mon arrivée. Cette structure est désormais suffisamment solide pour se professionnaliser et se développer également sur le marché du bien neuf. Nous disons depuis longtemps que l’agent immobilier classique doit se réinventer. Avec la création d’ERA Projects, nous faisons non seulement un pas dans cette direction, mais nous répondons aussi à une demande importante du secteur.” Johan Krijgsman, CEO d’ERA

L’agent immobilier est convaincu que le rôle des agents va évoluer, passant du statut de vendeur ponctuel à celui de partenaire à long terme. En cela, les biens neufs constituent un maillon important de la chaîne. En outre, l’accent est essentiellement mis sur l’aspect numérique. Avec toutes ses données spécifiques, ERA y voit donc une grande valeur ajoutée pour les promoteurs immobiliers et le marché. Ainsi, ERA est le seul agent immobilier du pays à suivre de nombreuses données sur les mouvements de déménagement dans une région, la composition des familles, les mètres carrés liés à un type d’acheteur, etc.

"Des infos cruciales pour permettre aux promoteurs immobiliers de développer des biens adaptés au marché immobilier local. Les données sont également essentielles dans le processus d’attribution des permis." Marjanne Migom, Head of ERA Projects Belgium.