La baisse en Allemagne est notable, mais les prix moyens y ont augmenté beaucoup plus fortement qu'en Belgique ou en France au cours des cinq dernières années. "Par rapport à l'Allemagne et à la France, les prix sont plus bas en Belgique. Cela se traduit par un pouvoir d'achat plus élevé dans notre pays. De plus, l'indexation des salaires a un rôle protecteur pour la demande qui continue à alimenter la machine immobilière dans notre pays", déclare Jonathan Frisch, économiste en immobilier d’Immoweb. 

Baisse des prêts au logement en Allemagne

Les taux d'intérêt ont connu une hausse dans les trois pays. À la fin de l'année 2022, les taux d'intérêt moyens en Belgique, en France et en Allemagne étaient respectivement de 3,4 %, 2,5 % et 4 %. Les marchés financiers ont réagi différemment aux changements de politique monétaire. Alors qu'en France, les taux d'intérêt sur les prêts immobiliers n'ont augmenté que de +1,5 points de pourcentage au cours des 12 derniers mois, les ménages allemands et belges ont connu des hausses respectives de +2,5 et +2 points.

Dans ce contexte, le volume des crédits immobiliers accordés a diminué de 26 % entre novembre 2021 et novembre 2022 dans notre pays. En France, cette baisse n'a été que de 12 %, tandis que l'Allemagne a connu la plus forte baisse avec une contraction de 40 %. 

"Les ménages français et belges considèrent l'immobilier comme un placement sûr et un bouclier en cas de crise. L'accès à la propriété reste un objectif recherché par quelque 71 % des ménages belges et 65 % des ménages français. En Allemagne, la dynamique de l'immobilier est déterminée par le marché de la location. En effet, plus de 50 % des ménages sont locataires, ce qui fait que les ménages semblent plus sensibles aux changements sur le marché de l'achat", d’après Jonathan Frisch. 

Paris et Berlin en baisse, Bruxelles en hausse

Les chiffres d'Immoweb ont montré, dans les années qui ont suivi la période Covid, que les zones urbaines et les appartements perdaient en popularité, mais qu'en est-il des capitales ? À Bruxelles, nous avons enregistré une hausse des prix de 4,6 % l'année dernière. Cela fait de Bruxelles, avec 3 453 €/m², la [grande] ville la plus chère de Belgique. 

Dans la capitale allemande, comme ailleurs dans le pays, les prix ont chuté. Berlin, à 5 080 €/m², est même relativement bon marché par rapport à d'autres villes allemandes telles que Munich et Hambourg. En France, nous constatons une baisse dans les villes les plus chères, où le pouvoir d'achat était serré. Là, nous voyons un fort impact de l'évolution des conditions de crédit. Parmi les villes les plus chères figure Paris, où les prix ont baissé de 1,2 %. Néanmoins, la capitale reste la ville française la plus chère, à 10 278 €/m².

Jonathan Frisch : "Immoweb s'attend à ce que ces évolutions se traduisent par un ralentissement du marché en France et en Belgique, plutôt que par un effondrement. Les raisons en sont la hausse plus modérée des taux d'intérêt et des situations particulières dans les deux pays : tension de l'offre en France et indexation des revenus à l'inflation dans notre pays."

Le pouvoir d'achat immobilier 

Le pouvoir d'achat immobilier actuel* dans notre pays (83 m²) est certes inférieur à la moyenne historique des 45 dernières années (102 m²). Mais Immoweb prévoit une légère baisse des prix dans les villes les plus chères des trois pays. Pour l'Allemagne, Immoweb s'attend à ce que la tendance à la baisse se poursuive en 2023 car les conditions de crédit vont continuer à se détériorer et qu’il n'y a pas de facteurs de protection spécifiques comme en France et en Belgique.